Según los datos proporcionados, los precios medianos de las viviendas tanto para casas unifamiliares como para condominios en el condado de Miami-Dade han mostrado un aumento significativo en la última década, especialmente entre 2015 y 2024. Por ejemplo, el precio mediano de una casa unifamiliar pasó de aproximadamente $245K en febrero de 2015 a $650K en febrero de 2024, y se proyecta que será de $655K en febrero de 2025. De manera similar, el precio mediano de los condominios aumentó de alrededor de $189K en febrero de 2015 a $420K en febrero de 2024, con un aumento proyectado a $455K en febrero de 2025. Aunque hay lagunas en los datos de los años anteriores, las cifras disponibles indican una fuerte trayectoria ascendente en los valores medianos de las viviendas en el condado.

El volumen total de ventas de casas unifamiliares y condominios en el condado de Miami-Dade muestra fluctuaciones, con algunas lagunas en los datos que dificultan un análisis completo de la tendencia. Sin embargo, comparando años más recientes, se estimó que el volumen total de ventas fue de alrededor de 20,460 en 2023, proyectándose que disminuirá a aproximadamente 17,280 en 2024. Observando meses específicos, febrero registró 764 ventas de casas unifamiliares y 941 ventas de condominios en 2024, con proyecciones de 703 ventas de casas unifamiliares y 737 ventas de condominios en febrero de 2025. Esto sugiere un posible debilitamiento reciente en el volumen total de ventas en comparación con los años pico.

El promedio de Días en el Mercado (DOM) para las viviendas en el condado de Miami-Dade ha variado. Los datos recientes muestran un aumento en el DOM. Por ejemplo, el promedio de DOM para casas unifamiliares y condominios fue de alrededor de 77 y 87 días respectivamente en febrero de 2024, con proyecciones para febrero de 2025 que aumentan a 88 y 106 días. Esto indica que las propiedades están tardando más en venderse en comparación con períodos anteriores, lo que podría estar influenciado por las condiciones del mercado y los niveles de inventario.

Aunque las fuentes proporcionan cifras poblacionales y proyecciones variables para el condado de Miami-Dade, generalmente indican un crecimiento poblacional esperado. Una fuente muestra un aumento significativo de la población de 2,496,435 en 2010 a una estimación de 2,686,867 en 2023, con proyecciones que alcanzan 2,838,461 en julio de 2024 y 3,019,785 en 2025. Otra fuente estima la población en 2.687 millones en 2023 y proyecta 2.838 millones en julio de 2024 y 2.838 millones en febrero de 2025. Estas cifras, a pesar de algunas inconsistencias entre las fuentes, apuntan colectivamente hacia una base poblacional creciente en el condado.

El condado de Miami-Dade ha experimentado tendencias positivas significativas en el empleo en los últimos años. El empleo total no agrícola ha aumentado de manera constante, pasando de alrededor de 980,000 en 2010 a aproximadamente 1,320,000 en 2023, con proyecciones que superan 1,350,000 a principios de 2025. Al mismo tiempo, la tasa de desempleo ha visto una disminución dramática, cayendo de un máximo de alrededor del 11.5% en 2010 a aproximadamente 2.0% en 2023 y manteniéndose baja en alrededor del 2.6% a principios de 2025. Esto indica un mercado laboral robusto en el condado.

Las tasas de capitalización indicativas (Cap Rates) para principios de 2025 en el sur de Florida varían según el tipo y la clase de propiedad. Para propiedades multifamiliares, la Clase A oscila entre 4.85% y 5.35%, la Clase B entre 5.35% y 5.85%, y la Clase C entre 5.85% y 6.50%. Las propiedades de oficina en áreas metropolitanas tienen tasas de capitalización más altas, que oscilan entre 8.05% y 8.52% para la Clase A y aumentan para las clases inferiores. Las propiedades comerciales muestran un rango de 5.78% a 7.04% para áreas metropolitanas, dependiendo de la clase. Las propiedades industriales tienen un rango combinado de 6.22% a 7.03%. Estas tasas son indicativas y están sujetas a las condiciones del mercado.

La disponibilidad de datos para Little Havana es limitada, especialmente antes de 2020-2022, lo que dificulta las comparaciones históricas directas. Sin embargo, los datos disponibles de años recientes muestran algunas divergencias. Mientras que los precios medianos de venta de casas unifamiliares y condominios en el condado de Miami-Dade han aumentado en general, el precio mediano de venta de todos los tipos de propiedades en Little Havana muestra una ligera disminución de aproximadamente $580K en 2022 a $563K en febrero de 2025. El volumen de ventas en Little Havana parece ser significativamente más bajo que el promedio del condado. El promedio de Días en el Mercado en Little Havana parece haber aumentado, reflejando la tendencia del condado. Debido a las limitaciones de datos, es difícil sacar conclusiones definitivas sobre las tendencias comparativas a largo plazo.

Según las proyecciones para el condado de Orange, Florida, se espera que el crecimiento promedio de alquileres multifamiliares sea positivo en escenarios conservadores, moderados y agresivos. Para 2025, el crecimiento proyectado varía del 2.5% (conservador) al 5.5% (agresivo). Mirando más allá, el crecimiento proyectado en las tasas de alquiler promedio para 2030 y 2035 generalmente se mantiene positivo, pero con límites superiores ligeramente más bajos en los escenarios agresivos (hasta 5% y 4.5% respectivamente). Al mismo tiempo, se proyecta que las tasas de ocupación multifamiliar se mantengan altas, generalmente por encima del 94.5% en todos los escenarios y plazos, lo que indica una demanda continua fuerte de propiedades de alquiler en el área.